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多个楼盘遭遇零成交 地方谋划百亿救市

2020-01-17 00:57:06来源:励志吧0次阅读

多个楼盘遭遇零成交,地方谋划百亿救市 楼价下跌七成谣传盛行 严冬的寒意渐浓,火热的抢购场面瞬间消逝得无影无踪。 市民排队抢购楼盘的场面,已经成为了鄂尔多斯开发商脑海中的记忆。如今,这里的售楼部可谓“门庭冷落”。 当地一位从事房地产的开发商告诉时代周报记者,购房者不再来看楼,甚至一天都接不到一个咨询电话。“现在鄂尔多斯楼市极其不好,1个月卖不出1套楼的楼盘比比皆是。” 对于伊泰集团、亿利资源集团、蒙能国际能源开发有限公司等旗下房地产企业,因为背靠具备能源背景的大集团,家底丰厚,成交冷清并不致命。然而鄂尔多斯其他400多家房地产企业中,有大量是私人老板通过民间借贷融资而参与房地产开发的,若成交持续冷清、资金无法回笼,背负高利贷利息的他们将面临资金链断裂的危机。 在此背景下,鄂尔多斯市东胜区正在谋划一个75亿-100亿元的楼市救助计划,这能帮助当地楼市度过寒冬吗? 楼市陷零成交尴尬 楼市调控进入持久战,全国楼市成交量持续低迷,多个城市成交量深陷谷底。 11月28日,中国指数研究院发布显示,上周被监测的 5个城市中, 0个城市楼市成交量同比下降,7个城市成交量降幅在50%以上。其中,长沙同比降幅,达79.46%。其次是汕头,同比降幅达58.69%。此外,天津、杭州的跌幅均超过50%。 然而,上述城市成交量虽跌幅巨大,尚有成交可言。然而,时代周报记者在鄂尔多斯走访过程中发现,这里的楼市几乎没有成交。 伊泰华府世家是当地知名楼盘,是当地“能源大亨”伊泰集团打造的高端楼盘。2011年5月首次开盘,当天的销售额就高达10亿元,9月再推出 栋叠层大面积户型。目前,高层价格在1.5万元/平方米,低层的大面积户型价格在2万多元/平方米,小户型为190平方米,户型有 000平方米。 2011年8月,时代周报记者鄂尔多斯之行,就发现鄂尔多斯机场、大街上到处都是该楼盘的宣传广告,售楼部也有不少客户看楼。时隔100多天,时代周报记者再度来到鄂尔多斯,发现伊泰华府位于机场大厅内的楼盘沙盘,旁边不仅无售楼人员提供咨询,沙盘模型出现损坏也无人修复。时代周报记者到访伊泰华府世家售楼部之时,仅有记者一人前往看楼。该楼盘一位售楼 向时代周报记者坦言,目前成交情况惨淡,9月份之后仅成交20- 0套(包括之前订购,此后来办手续的)。 与伊泰华府世家一条马路之隔,时代周报记者来到亿利·滨河湾的售楼部。售楼部内空荡荡的,除了工作人员和时代周报记者,仅有一名顾客在咨询商铺情况。数分钟后,该顾客并没有购买,离开了售楼部。 随后时代周报记者还走访了东胜区好佳明苑、昊远国际等几个楼盘,多数楼盘没有看房者的身影,有的售楼部连售楼 都没有,有些进入尾盘的楼盘,干脆“封盘”。 值得思考的是,全国遭遇同样的调控政策,为何唯独鄂尔多斯楼市陷入“零成交”尴尬。 “近几年,鄂尔多斯楼市的成交量、价格都在上涨。鄂尔多斯市(包括下面的旗县)人口不到200万,去年就成交了1000万平方米,堪比上海成交量的一半。这样的楼市怎么会没有泡沫?”上述业内人士向时代周报记者透露,之前都是本地投资客在买楼,楼市调控之后,投资需求几乎消失,刚性需求在市场观望之时也无释放。实际上,早在八九月,鄂尔多斯的楼盘就卖不动了。 除了上述理由,鄂尔多斯中富地产二股东自杀、大股东躲债外逃的消息,进一步加深了民众对楼市的观望。鄂尔多斯几位市民异口同声地对时代周报记者说:“现在谁买楼啊?开发商跳楼了、跑路了,鄂尔多斯楼价肯定要往下跌。” 房价下跌7成是假消息 鄂尔多斯民众预期楼价要往下跌,然而时代周报记者走访了伊泰华府世家、银泰国际、亿利·滨河湾等楼盘,上述楼盘价格却并无松动。 “市场整体行情不好,降价也卖不动。”亿利·滨河湾一位售楼员如此向时代周报记者表示。伊泰华府世家的工作人员则告诉时代周报记者,年底之前肯定不会出现价格浮动。好佳名苑的工作人员则表示,已接近尾盘,不着急,慢慢卖。 “目前者都在观望,降价也不一定能获得成交。开发商正在咬牙挺着,等调控周期一过,说不定市场就回暖了。”上述业内人士如是向时代周报记者表示。当开发商正处于观望阶段之时,网上一则劲爆消息吸引了全国人民的目光—“鄂尔多斯楼市崩盘,房价下跌7成”。该消息称,鄂尔多斯康巴什新区金信翰林苑小区,之前楼价1万元/平方米,现在二手房价格只有 750元/平方米。 然而,经过时代周报记者了解,金信翰林苑小区不少房子系鄂尔多斯烟草局的职工楼,2007年左右销售,当时价格为6000元/平方米左右,鲜有二手楼出手。时代周报记者采访了小区内多位居民,均表示未听说 000多元/平方米的房源。该小区物业的杨先生更是向时代周报记者表示:“网上消息出来之后,很多人都专门跑过来问:有没有 000多元/平方米的房子。这纯粹是假消息,如果有,我自己都先买了。” 在小区门口的信息张贴栏,时代周报记者看到不少出租房屋的信息,此外,还有两条房屋出售的信息,而这两套房源就来自金信翰林苑。时代周报记者随后联系上两位业主,其中一位郭先生的房子有210平方米,售价要7000元/平方米,而另一位王先生的房子只有90平方米,因赠送阁楼,故要8000元/平方米。 “鄂尔多斯楼价三折一说”系空穴来风,但也有少数楼盘出现价格松动。市场人士曾预计绿城在鄂尔多斯的诚园价格在8000元/平方米左右,但近诚园已在大街小巷贴出广告,起价为6900元/平方米,并计划12月初开盘。此外,另一在售楼盘天誉·国宝更是推出66折的房源。 时代周报记者了解到,天誉·国宝位于东胜区,之前售价为1.5万元/平方米,现在部分楼盘一次性付款6.6折,按揭7.5折。开发商如此降价,是否面临资金压力?该项目营销总监曾江向时代周报记者表示:该项目几乎已是现楼,开发商用自有资金建设的该项目,并无拖欠贷款或民间借贷,“鉴于目前楼市行情低迷,降价就是为了换取市场成交量。” 天誉·国宝的公告显示:2011年6月20日—2011年11月9日,凡在鄂尔多斯天誉·国宝购房的179组认购和签约客户,按新折扣标准执行优惠,并根据折扣后总价进行差额补偿。如在2012年5月1日前项目出现降价调整,天誉·国宝将全额补偿差价金额。据曾江介绍,该楼盘目前平均下调了接近4000元/平方米,并坦言降价后,每天能成交一两套。对于此成绩,上述鄂尔多斯业内人士惊呼已是天数。 百亿救市计划不被看好 鄂尔多斯楼市6.6折的所谓“底价”出售,并没有打动鄂尔多斯富豪的心,这些富豪反而组团抄底北京楼市。 据媒体报道,近日,京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单。在北京一掷千金者为鄂尔多斯富豪。 宁愿抄底京城楼市,却对本地楼盘的“底价”出售反应平淡,看来鄂尔多斯富豪看淡本地楼市。未来,鄂尔多斯楼市将走向何处?若真的出现崩盘,会见死不救吗? 事实上,鄂尔多斯的经济经历了10年的快速发展期,房地产价格也急速上涨,其中不乏泡沫的诞生。据当地人介绍,2005年时鄂尔多斯房地产的均价在1000元/平方米左右;2006年时大约在1500元/平方米;到2007年时均价达到了5000多元/平方米,平均涨幅约 倍;而2009年时,房价再次大幅度上涨,达到7000-8000元/平方米;2010年房价小幅上涨,普遍涨幅为600-700元/平方米,当时,一些住宅或地产售价已达到2万- 万元/平方米。 价格上涨背后,是天量的存量房及开工量。据一家地产调查机构的调查,鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家,多数拥有房屋达到七八套。2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米,但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万,市区人口逾65万。如果按照65万人口计算,仅2010年施工的就够为鄂尔多斯市每个人提供41平方米的住房。 据鄂尔多斯当地媒体报道,全市共有房地产企业442家,几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。若真的出现崩盘,它们的命运会是一样的吗? “当然不一样!”上述业内人士向时代周报记者表示,伊泰集团、亿利集团、蒙能集团、鄂尔多斯集团等旗下具备资源背景的房地产开发企业,资金雄厚,若房地产板块资金流动性出现一定问题,可以通过其他业务板块来输血房地产业务。 然而,上述有雄厚资金背景的企业仅十余家,鄂尔多斯更多的房地产企业是私人老板的,而他们建房子,钱都不是来自银行。根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》,截至今年2月底,鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在 60.7亿元的投资规模中,仅占不到16.55%。 私人老板建房子,通常是自己拿出几千万元,再通过民间借贷筹集上亿元资本来开发房地产,对他们而言,资金回笼非常重要,他们急着支付年利息在20%、甚至50%以上的贷款。 倘若这些房企房子卖不动,资金链断裂,意味着从民间借贷的钱将无力偿还,更多的“中富公司”的故事将在鄂尔多斯上演,其中受伤的还是千万个鄂尔多斯普通家庭,他们把家中很大比例的资金都投入民间借贷机构,而民间借贷机构的钱都流入房地产,房地产公司资金链断裂,这些家庭或将血本无归。 或许怕房企资金链断裂给鄂尔多斯经济、社会带来的负面影响,鄂尔多斯东胜区正在筹划一个75亿-100亿元的救市计划。鄂尔多斯一位官员向时代周报记者透露,这个计划拟定三个方向:一、鼓励大型房企兼并中小房企;二、中间搭桥,希望银行积极对房企借贷;三、回购一些房地产项目做保障房。 然而业内人士并不看好东胜区的救助计划,上述业内人士向时代周报记者分析:如果中小房企的项目不具备市场价值,大的房企根本没有动力去收购,也无力促进兼并重组;此外,银行的贷款不是地方可以促进的;再次,鄂尔多斯楼市的户型基本上都在100平方米以上,如果回购做保障房之用,合适吗? 如此看来,鄂尔多斯楼市要面临“冷清”的局面,着实还要熬一阵子。有业内人士预测,鄂尔多斯楼市回暖至少需要一年时间,如此一来,中小房企的资金链还能熬得住吗?   百亿砸向粤东 长实内地市场单飞 时隔7年,长江实业地产投资有限公司(00001.HK,以下简称“长江实业”)旗下两大项目御湖名邸和都会新城正式落户广州,标志着长江实业正式进军广州市场。 有别于以往长江实业与和记黄埔开发投资的合作模式,长江实业将独立操作品牌,与和记黄埔并行发展,前者主攻一线城市,后者专司二、三线城市房地产开发。目前,长江实业亦正在积极地在广州与深圳寻找土地。 豪掷百亿首进粤东 11月22日,长江实业董事刘启文宣布,随着长江实业旗下御湖名邸与都会新城落户广州,长江实业正式进军广州的住宅市场。两大项目均位于广州东部,合计占地面积逾 0万平方米,投资逾百亿元:一个是坐落于萝岗区金坑森林公园金坑水库内的御湖名邸;一个是位于黄埔区开创大道、已经落实兴建的地铁1 号线南岗站旁的都会新城。据刘启文于项目推介会上透露,上述两个项目其实并非由长江实业全资拥有,而是与和记黄埔共同持有大部分股权,剩余少量股权则由一中资第三方公司持有,其中长实与和黄目前在两个项目中的持股比例相当。 其实,长江实业与和记黄埔联合布局内地市场久矣,且一直不乏逸翠湾、珊瑚湾畔等在售项目,不过基本上都是由和记黄埔开发操作,长江实业亦参股和记黄埔旗下部分项目,但是仍主攻香港市场。 因此,继2004年长江实业旗下广州国际玩具城商业项目期正式兴建以来,由长江实业首次操刀的御湖名邸与都会新城这两个住宅项目,将标志着长江实业正式进军广州市场。按照计划,御湖名邸与都会新城两大项目将于明年年初推出市场。对此,刘启文颇有信心,“相信仅仅靠广州本地市场就能够完全消化批产品。” 他表示:“御湖名邸”的首批价格会比较便宜,而“都会新城”的价格则与周边项目不具可比性,“因为它是黄埔的新地标。” 一改以往投资开发模式 与纵横内地房地产市场逾19载的和记黄埔不同,长江实业目前仅在北京、上海、广州、重庆等为数不多的几个中心城市拥有业务。 不过,前不久,位于北京的“誉天下”项目步入销售,标志着长江实业已正式独立进军内地房地产市场,一改以往和记黄埔出面开发、长江实业投资的合作模式。 “我们主要在一线城市发展房地产项目,广州是主要部分”,刘启文表示,“我们其他部门的同事正在物色广州其他新的物业,目标是可以有更多楼盘出现在广州。” 他介绍道,长江实业未来的发展规划仍将集中于一线城市,除北京、广州外,今年7月份长江实业已正式对外公布上海普陀、及嘉定 大项目的案名和定位,将分别打造成全新国际级城市综合体、甲级写字楼和高端住宅项目。 事实上,对于与香港仅有一水之隔的深圳,长江实业亦是垂涎已久。 尽管长江实业目前仍没有实质性地进军深圳市场,不过,长江实业却早已掘金深圳。11月21日,长江实业在深圳连开10场推介会,推介其位于香港港铁大围站上盖项目“盛世”。由此不难看出,长江实业对深圳市场的倚重。长江实业董事赵国雄更是多次表示,一直在寻找合适机会进入深圳市场。

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